 В период рыночных отношений одним из ведущих инструментов регулирования жилищного кредитования выступает такая категория залога как ипотека. Рынок ипотечного кредитования с каждым годом демонстрирует новые скорости развития. Это объясняется надежностью ипотеки, так как объектом сделки является недвижимое имущество.
Ипотека представляет собой сдачу в залог земельных площадей или иного недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называются и саму закладную – документ, который удостоверяет передачу имущества в залог, а также юридически закрепляет долг по ипотечной сделке. Ипотека представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором объектом залога является недвижимость. Ипотечная сделка предполагает частичную или полную выплату арендной маржи в виде процентной массы по ипотечному кредиту. В этом как раз и состоит экономический смысл залога – земли, жилой и любой другой недвижимости, которая приносит ренту (доход, который не связан с осуществлением предпринимательской деятельности). Зачастую термин «ипотека» неразрывно связывается с понятием «ипотечный кредит». Однако, само понятие «ипотека», хотя и употребляется со словом «кредит», играет индивидуальную роль. По своему экономическому и юридическому смыслу ипотека, учитывая все её характеристики, близка к понятию «залог». Залог, в свою очередь, представляет собой инструмент регулирования исполнения обязательств заемщика перед кредитором – в случае невозврата в установленный срок платежа по кредиту, заимодатель имеет право получить компенсацию за счет средств, которые будут получены от реализации объекта залога. Ипотека служит одним из видов залога, поэтому следует раскрыть само понятие залога. Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель получает право на полное удовлетворение зафиксированных в договоре требований в том случае, когда заемщик нарушает (не исполняет) критерии сделки – игнорирует сроки и размеры платежа, фальсифицирует свои идентификационные данные, игнорирует законодательную базу и т.д. В качестве объекта залога могут выступать вещи, ценные бумаги, прочее имущество и имущественные права. Объектом залога не могут быть требования, которые носят личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законами. Юридическая сторона договоров залога и ипотеки зафиксирована в ряде принятых нормативных актов – федеральный закон «О залоге», федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основной задачей государства в развитии системы ипотечного, жилищного кредитования является оптимизация законодательных инструментов и нормативного регулирования процесса с целью минимизации финансовых рисков, которым подвержены участники рынка ипотечного кредитования. Всё это должно привести к повышению доступности жилья для граждан. С развитием ипотечного рынка государственное бюджетное финансирование направляется на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не дает им возможности для самостоятельного улучшения своих жилищных условий. Поддержка оказывается в форме предоставления гражданам целевых, адресных, безвозмездных субсидий на приобретение недвижимости. Благодаря этому, достигается эффективное функционирование дополняющих друг друга рыночных рычагов, которые заключаются в решении задачи жилищного обеспечения граждан и их социальной поддержки. Определяя приоритетные пути и методы создания эффективного рыночного регулирования ипотеки, которое позволит придти к комплексному решению жилищной проблемы, делают акцент на следующих основных взаимосвязанных блоках: 1) Долгосрочное ипотечное кредитование граждан.
2) Кредитование сектора строительства.
3) Государственная бюджетная поддержка населения (система адресных, целевых субсидий). Ипотечный договор должен заключаться с соблюдением общих требований Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также положений Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Договор должен включать в себя: 1) Объект ипотеки, его оценочная величина и существо.
2) Размер и срок исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой.
3) Право, на основании которого имущество, являющееся объектом ипотечной сделки, принадлежит залогодателю.
4) Название органа государственной регистрации прав на недвижимость, который зарегистрировал данное право залогодателя.
5) Если объектом ипотечной сделки выступает принадлежащее залогодателю право аренды, то арендованное имущество обязательно должно быть зафиксировано в ипотечном договоре таким же образом, как если бы данное имущество само представляло собой объект ипотеки. Также необходимо указание срока аренды. 10.04.2011г. |
